Modul în care ne trăim viața este o alegere personală. Pentru o viață de calitate, alege medierea!

Ana-Valentina CLAICI

Pornind de la aplicabilitatea Legii nr. 85/2006 privind procedura insolventei [1],  arătăm că aceasta nu prevede posibilitatea partilor unei potentiale dispute ce tine de procedura insolventei sa apeleze la mediere, dar conform principiului că totul este permis dacă nu este interzis de lege, în opinia noastră, medierea este aplicabilă şi în acest domeniu.

La acest punct de vedere am achiesat după analizarea în practică a unei speţe  în care medierea poate fi o soluţie viabilă, aplicabilă acestui domeniu care se întrepătrunde cu alte domenii juridice, dovedind încă odată, dacă mai era necesar, utilitatea acesteia în practică.

Astfel că, în urma licitaţiei publice ţinută potrivit prevederilor legii 85/2006, lichidatorul judiciar vinde în procedura insolvenţei, un bun imobil constând în teren intravilan, curţi construcţii, proprietatea debitoarei falite X, bunuri ce sunt adjudecate de către un terţ Y, persoană fizică. Terţul Y se adresează biroului de carte funciară competent şi solicită înscrierea dreptului de proprietate dobândit la licitaţie publică, conform procesului verbal de licitaţie publică , solicitare admisă de registratorul de carte funciară care dispune întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară. Ulterior, terţul Y, persoană fizică înstrăinează cu titlu oneros dreptul de proprietate astfel dobândit, încheind în acest sens un contract de vânzare cumpărare în formă autentică la notarul public. După transferul dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea noului cumpărător, terţul Y este notificat de lichidatorul judiciar pentru a se prezenta la notarul public în vederea încheierii în formă autentică a transferului dreptului de proprietate, potrivit art. 120 alin 2 din legea 85/2006, deoarece urmează a închide procedura insolvenţei în acest dosar, ocazie cu care constată că terţul Y, cu încălcarea dispoziţiilor legale în materie a transferat dreptul de proprietate către o altă persoană, întabulându-şi dreptul său în cartea funciară fără un act valabil, care să îmbrace forma cerută de lege. Într-o atare situaţie, nu putem vorbi despre un drept de proprietate al cumpărătorului, dobândit în mod legal deoarece provine de la un neproprietar, încălcarea dispoziţiilor privind forma cerută ad validitatem fiind sancţionată cu nulitate absolută.

În acest caz, fără a stabili culpa vreunei persoane implicate se impune o soluţie pentru ca părţile să preîntâmpine un proces.

Este de necontestat că toate actele juridice, inclusiv vânzarea activelor la licitaţie publică, active constând în construcţii în accepţiunea Legii 114/1996 modificată şi completată [2] şi terenuri cu sau fără construcţii, în intravilan sau nu, indiferent de întindere, aşa cum sunt prevăzute în Titlul X, art. 2 alin (1)  din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii si justiţiei precum şi unele măsuri  adiacente [3], trebuie încheiate cu respectarea condiţiilor cerute de lege pentru validitatea lor, adică forma autentică la notarul public, întrucât nesocotirea cerinţelor de fond şi de formă privează actul juridic de eficacitate, iar din această cauză nu poate fi realizat scopul pentru care a fost încheiat.

Privitor la nulitate, legislatia noastra nu cuprinde o definitie a nulitatii, totusi din literatura de specialitate se desprinde o definitie elocventa : nulitate este acea sanctiune de drept civil, care lipseste actul juridic de efectele contrarii normelor juridice editate pentru incheierea sa valabila; nulitatea intervine in cazul in care nu se respecta conditiile de valabilitate ale actului juridic civil. Aceasta sanctiune are drept cauza generica- nerespectarea dispozitivelor legale care reglementeaza conditiile sale de valabilitate. Deci, nevalabilitatea conditiilor sale esentiale ( care sunt conditii de valabilitate ) atrag nulitatea. Relativ la nulitatea absolută, enumerăm cauzele de nulitate absolută : incalcarea regulilor privind capacitatea civila a persoanelor , nerespectarea unor incapacitati speciale pentru ocrotirea unui interes obstesc (art. 1309 din Codul Civil [4]), lipsa capacitatii de folosinta a persoanelor juridice si nerespectarea principiului specialitatii capacitatii de folosinta (art. 34 din Decretul nr. 31/1954 [5]), lipsa totala a consimtamantului (in cazul erorii-obstacol), nevalabilitatea obiectului actului juridic civil, cand lipseste cauza ori ea este ilicita sau imorala, nerespectarea formei ceruta ad validitatem, lipsa ori nevalabilitatea autorizatiei administrative (art. 58 Legea nr. 17/1996 [6]), încalcarea ordinii publice, fraudarea legii.

Aflându-ne pe tărâmul sancţionator al nulităţii absolute, pentru a preîntâmpina un proces, de lungă durată şi costisitor, taxa de timbru urmând a fi calculată la valoare, considerăm că în această situaţie oricare din părţi poate apela la instituţia medierii, care este o procedura speciala.

Având în vedere prevederile Legii nr. 192/2006 privind medierea [7], în lumina modificărilor prevăzute de Legea nr. 202/2010, arătăm că părţile pentru a putea soluţiona conflictul de natură juridică ivit, pentru a preîntâmpina un proces pot apela la mediere.

În cazul de faţă, lichidatorul judiciar s-a adresat unui mediator pentru a invita la mediere atât terţul Y, adjudecatar al imobilului vândut în procedura insolvenţei, cât şi noul cumpărător, care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului de la un neproprietar. Părţile acceptă medierea solicitată de lichidatorul judiciar ce reprezintă debitoarea falită, iar în urma negocierilor purtate, ajung la un acord privind încetarea oricărui conflict ivit între părţi, luându-se în considerare faptul că lichidatorul judiciar a înstrăinat în baza procesului verbal de licitaţie dreptul de proprietate asupra terenului, în baza art. 120 alin 2 din Legea 85/2006, teren ce a format ulterior obiectul contractului de vânzare prin care s-a transmis dreptul de proprietate către o altă persoană. Părţile mai stabilesc ca terţul Y, adjudecatar în procedura insolvenţei, să achite orice taxe privind atât procedura medierii cât şi taxele privitoare la autentificarea acordului de mediere, acordul urmând a fi supus verificării şi autentificării de către un  notar public.

Acordul de mediere supus verificării notarului public, îndeplinind condiţiile de fond şi formă ale unui act juridic pentru a fi autentificat, în prezenţa lichidatorului judiciar, reprezentant legal al debitoarei falite, a terţului adjudecatar al imobilului în baza procesului verbal de licitaţie publică şi a cumpărătorului, înscris proprietar tabular în Cartea Funciară a imobilului, este autentificat de notarul public, după ce în prealabil se verifică consimţământul părţilor, în baza Legii 36/1995 privind activitatea notarială [8]. Deoarece actul vizează un drept supus publicităţii imobiliare un exemplar din acordul de mediere autentificat va fi transmis biroului de carte funciară competent pentru a asigura opozabilitatea faţă de terţi, prin înscrierea acestuia în cartea funciară[9].

Avantajele acestei proceduri speciale, medierea, constituie şi în acest caz, pentru părţile implicate, un beneficiu, scutind părţile de costurile unor procese de lungă durată, asigurându-se confidenţialitatea în întreaga procedură, soluţionarea conflictului realizându-se amiabil, în condiţii reciproc avantajoase pentru toate părţile implicate.

Sursa: www.juridice.ro


Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile despre tine sau dă clic pe un icon pentru autentificare:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s

%d blogeri au apreciat asta: